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　　从十三朝古都到“网红城市”，西安不仅有强劲的文旅势能，亦是消费增长潜力巨大、高能商业地产玩家争相入局的西北商业热土。

　　形成时间可追溯至唐代、核心部分约20公里长的西安中轴线，浓缩了这座城市的千年变迁史、以及城市商业的盛衰之变。

　　据赢商研究中心统计，目前西安中轴线万㎡，汇聚高能级商场，为西安政府重点发展的商业中心地带。

　　“2023年5月发布的《西安市“十四五”商务发展规划》中，明确提出以环城路以内的皇城为核心引擎向南延伸，连接大南门商圈、小雁塔历史文化街区，小寨商圈，打造千亿级现代商贸产业集聚带，建设“长安龙脉”文商旅发展大走廊。重点打造以“钟楼—大南门”国际消费中心和“大唐不夜城—小寨商圈”双引领的国际消费城市时尚矩阵。

　　聚光灯下的西安中轴线商业，竞争格局几何？各家生存之道是什么？未来的C位在哪儿？

　　赢商研究中心通过多方调研，以及采访多位西安商业资深研究专家，全面剖析西安中轴线商业格局，力求解开商业的共性运营密码。

　　据笔者向多位西安商业资深研究专家采访，业内一致认为西安中轴线商业始于城墙内、以钟楼商圈为起点，随后依次向南、向北延伸，如今呈现出多点开花格局。

　　1996年，钟楼开元商城（现银泰商业西安钟楼开元商城）一期工程竣工营业。1998年，西安首家引进50多个世界顶级品牌的世纪金花钟楼店竣工营业；同年，首次引进国际高奢品牌LV、Prada的中大国际南大街店正式开业。

　　彼时，南门商圈处于萌芽阶段。2006年7月，位于南门外西南角的美美百货西安店（现王府井百货永宁门店）开业迎客，后来项目历经更名，直至2013年被王府井收购、更名。

　　2011年9月，西安第一条地铁线号线一期开通试运营，古城西安迈入“地铁时代”。

　　该地铁线自北向南串联多个商圈（行政中心商圈—市图书馆商圈—龙首商圈—钟楼商圈—南门商圈—小寨商圈—电视塔商圈），降低了主干道交通拥堵对商业可达性的影响，拓宽了中轴线商业的辐射范围，率先带动城墙外以南的小寨商圈、南门商圈腾飞，掀起商场开业大潮，催生世纪金花珠江时代广场店（现南门合生汇）、赛格国际购物中心、王府井百货永宁门店、中贸广场等项目。

　　这一时期，西安城市发展一路向北，以龙首商圈的龙首印象城、盛龙广场，行政中心商圈的CityOn熙地港（西安）购物中心、西安大融城，以及市图书馆商圈内焕新而来的世纪金花New Block等项目为代表，中轴线商业发展越来越多元化。

　　与此同时，城墙外以南片区亦在继续扩容，南门商圈的西安SKP，电视塔商圈的西安万象天地、西安万象城等购物中心相继开业。

　　随着时代变迁，部分老旧物业陆续退出，存量改造成了西安中轴线新“造血”方式。

　　如：老商场世纪金花珠江时代广场摇身变成南门合生汇、曾经的顶流之一百盛购物中心化身小寨原力场、世纪金花赛高店改造为世纪金花New Block。

　　值得一提的是，与太古里一街之隔的中贸广场，今年迎来开业的第11年，其街区凭借丰富的餐饮业态及“城南夜巷”IP等，热度持续走高。

　　据赢商研究中心统计，西安中轴线现存商业绝大多数开业于2011年后，即地铁开通后，几乎每年都有新开或改造焕新的商业项目。

　　集聚SKP、万象城、万象天地、印象城、大融城、合生汇等外地知名商企旗下产品线项目，涵盖高档/中高档/中档/大众化等不同档次，顶奢百货、高档购物中心、文旅街区、年轻力非标商业等不同类型。

　　西安中轴线号线地铁上盖或临近地铁项目，该线路是西安客流量最大的地铁线，日均客流约百万人次。

　　作为古长安城的中心，中轴线周边历史文化资源丰富，如钟楼、鼓楼、陕西历史博物馆、西安碑林博物馆等，为外地游客必经之地。同时，这里也是西安政府机关、高校分布最为密集之地，本地消费力不容小觑。

　　放眼全国，能像西安这样，将文教、文旅、商业、政务等诸多功能汇聚于一条中轴线的城市，实属罕见。

　　一个个鲜活的商场各凭本事存活，共同构成了西安多层次、多元化的商业生态，为城市商业竞合共生提供了宝贵样本。

　　“晨钟暮鼓”，钟楼和鼓楼是西安城市的核心，古城墙四面包围钟鼓楼，城墙东西南北各有四个门，其中南门又叫永宁门。

　　这里承载着西安人民的集体记忆，同时亦象征着财富、阶层与品味，如同中环之于香港。

　　钟楼-南门商圈是西安高端零售的扎堆之地、西北富人的购物天堂，诞生了世纪金花（1998年的钟楼店、2013年珠江时代广场店）、中大国际（1998年）、王府井（2006年的美美百货西安店）、西安SKP，还有静待登场的西安太古里。

　　虽然在城市化进程下，一些老旧项目退出市场或拆改重塑，但这里的高奢消费底色早已深入人心。

　　2018年开业的西安SKP，是SKP走出北京的首站，坐落于西安市南门广场东南角，总建面约24万㎡，定位“西北奢侈品购物第一目的地”。

　　一次性带来1200多个品牌，其中超600个首次登陆西安，且首次集齐六大顶奢品牌——包括Dior、CHANEL、Hermès的西北首店，刷新西北高端消费天花板。

　　SKP还将自营品牌SKP RENDEZ-VOUS、SKP HOME SELECT、SKP国际影城、BHG高级食品超市等带到西安，以买手制模式丰富项目品牌数量和品类、提升项目在富豪客群中的影响力。

　　2019年，西安SKP-S作为国内第二家SKP-S亮相，打造沉浸式策展商业空间，众多国际一线品牌带来定制门店设计与商品，推出限量款、定制款和首发产品，为西部地区注入新鲜潮流气息。

　　西安SKP非常注重会员营销，线上有会员服务公众号，精心打造电子版 “SKP期刊”，精准推送现金券及活动，与消费者建立密切联系。

　　就经营状况看，SKP在西安异地复制较成功。公开数据显示，西安SKP开业第二年销售额达到42亿元，并连续增长至2022年的95亿元，近两年亦稳定在80亿元左右。

　　与钟楼毗邻而居的开元商城，于1996年开业，建筑面积10.3万平方米，含地下3层、地上8层。

　　开业29年，项目经历两次重大变革，一是高端化妆品的引进，二是与银泰的合并。

　　此前项目在接受赢商网采访时表示：“从单纯的服装零售开始逐步引入高端化妆品，让开元商城的客群画像发生了很大变化，年轻、高质标签日益凸显。而与银泰的融合，一方面让项目实现了全方位的数字化；另一方面，银泰入驻也打破了项目以往在品牌引进层面的局限性，开始布局一些高端、轻奢的品牌，包括引入众多西北首店名品。”

　　如今，项目已由单一的百货品类转变为以美妆、珠宝、服饰、家居家电为主，辅以新式茶饮、特色美食以及生活方式品牌，以年轻态势不断提升对消费者的吸引力。

　　场景创新方面，挖掘户外天台的不同打开方式，持续强化“钟楼合影绝佳打卡地”标签——从五楼到八楼，打造落日天台、赛博秦俑天台、灵感天台花园等观景打卡平台，以花样百出的主题风格和营销活动，持续放大地缘优势，让钟楼这一地标建筑成为最靓丽的背景板，进一步挖掘客流增量。

　　银泰商业钟楼开元商城不再只是中心商圈的一家百货商场，而是融合商业、服务、文化与城市记忆的体验场。

　　据赢商大数据，银泰商业钟楼开元商城异地客群占比高达近40%，“文旅体验牌”渐成项目最强名片之一。

　　这个“黄金十字街口”双地铁交汇、高校云集，密集分布着赛格国际、小寨原力场、MOMOPRAK、陕西融通军民服务社等一众商场，日均客流量近50万。

　　小寨商圈最典型的特征是消费客群年轻，19-29岁为主力军，占比39%，TGI指数1.46，远超全市平均水平。经过多年发展，商圈内商场已从过去赛格“一枝独秀”逐步走向多元化。

　　如由老百货百盛改造而来的小寨原力场，以“潮牌+主理人品牌+首店品牌”迅速出圈；小寨银泰百货则打造成西北“二次元爱好者天堂”，谷子店超50家；MOMOPARK深耕艺术与商业融合，常年举办各类艺术展览。

　　2013年，赛格国际购物中心以购物中心模式横空出世，自2021年起均实现年销售额上百亿元，为西北商业地标。

　　据赢商大数据监测，西安赛格国际购物中心周边3KM范围内辐射常住人口100万人。项目占据小寨商圈十字东北角黄金位置，坐拥地铁2、3号线交汇，周边十余所高校环绕，客流基础庞大，且聚集重要旅游景点+自带标志性打卡景观，游客络绎不绝。

　　凭借约20万㎡的超大体量，赛格打造了大而全的业态组合，满足本地客群的多样化需求，同时辐射西北其他城市，异地客群占比35.86%，其中咸阳、渭南、榆林占比排前三。

　　为保持市场竞争力，在日常招调工作中，赛格持续创新试错，采用“自营+租赁”相结合的模式，积极引入新品牌或对原有品牌进行升级，以高品牌汰换率维持商场活力。尽管这一模式被视为“激进”并引发不同意见，但赛格正是借此赢得显著的行业地位和市场影响力。

　　西安中轴线最南端的电视塔商圈，位于西安市曲江新区，以西安城市地标“陕西广播电视塔”为核心。重点项目西安CCBD（西安国际文化商业中心），集购物中心西安万象城、公寓、超高层甲级写字楼、西北首家柏悦酒店于一体，未来将建设为高端产业集群。

　　电视塔商圈的西安万象城，位于西安市雁塔区雁展路与长安南路交汇处，连通地铁2号线号线交汇站。

　　项目商业总建筑面积15.5万平方米，携手国际建筑大师打造超级城市地标“生命之树”，引入近200家区域及城市首店、城市旗舰及概念店级别店，开业首日客流量达40万，火爆出圈。

　　新鲜劲过后，如今项目客流表现有所下滑。主要在于首层多数重奢铺位仍处于围挡状态，未能有效导入核心消费客群，未能体现M1级万象城规格。

　　对此，西安商业资深研究专家表示，“这是消费市场环境、同城竞争及国际奢侈品集团战略收缩的共同影响。”

　　据赢商大数据监测，西安万象城B1层“高化长廊”在近期迎来LA MER、Dior美妆、TOM FORD BEAUTY、雅诗兰黛、Jo Malone、LOCCITANE、M·A·C、Bobbi Brown、闻献等品牌密集上新，进一步提升场内高端消费氛围。

　　餐饮品牌组合也可圈可点，近200家首店里，餐饮占了大半，80%都是米其林、黑珍珠级别，为西安市场带来更多高品质餐饮选择。

　　西安万象城凭借超凡的建筑设计、深厚的文化叙事和强大的品牌阵容，取得了高起点。往后，项目仍需积极应对消费趋势变化，进一步完善品牌组合，增强对城市内高端消费群体的渗透。

　　2011年，西安市政府正式搬迁到未央区凤城八路的新市府大楼，各类城市级核心资源随之加速北移。

　　如今，行政中心商圈快速成长为西安城北“商业一极”，以市府行政中心为圆心，商业、医疗、教育、交通、产业等资源聚集。

　　商圈内，西安大融城、CityOn熙地港（西安）购物中心、未央168三大热门商业，以差异化定位、丰富品牌组合、潮流购物环境、创意营销活动，各自吸引着“独属”的年轻客群和家庭客群，竞合共生。

　　■CityOn熙地港（西安）购物中心：城北年轻家庭消费主场，自创文化IP突围

　　项目地处西安城北交通枢纽，毗邻市政府与高铁北站，由美国博曼亚洲与王府井集团股份有限公司双方合资公司打造，2016年4月28日开业，建筑面积18万㎡，是西安城北少有的大体量商场。

　　经营初期，项目引入300余个品牌，其中包括大批国际快时尚品牌，以大体量、全客层、快时尚云集的优势迅速填补城北商业空白。

　　随着快时尚关注度走低，项目逐渐从全客层定位，聚焦到新一代消费者和年轻的家庭客群。

　　据赢商大数据，目前CityOn熙地港（西安）购物中心各业态品牌数量占比相对均衡，项目对行政中心板块常住人口渗透率高达27%、板块常住人口每月平均到访频次1.94，品牌组合与周边客群匹配度较高、消费者黏性强。

　　基于项目特色、目标客群及运营理念，2018年起CityOn熙地港（西安）购物中心加码“文化IP”，连续落地六季「熙攘长安」活动。

　　「熙攘长安」已逐渐进阶为集展、演、游、学、玩于一体的综合性文化盛宴，强化项目文化底蕴和精神厚度，加深消费者对项目的标签印象。

　　品牌、营销等多重组合拳之下，CityOn熙地港（西安）购物中心长期稳据西安城北客流规模前列。

　　与CityOn熙地港西安购物中心隔街相望的西安大融城，于2018年开业，商业体量约10万㎡，负二层直通地铁2号线号线。

　　聚焦区域客群常态化生活需要，不断夯实和调整品牌矩阵，形成轻奢、高化、户外运动、女装、餐饮等品类优势。

　　2018年，项目引进Michael Kors、Dior、Clarins、Loccitane等首进城北品牌，以“国际轻奢+国际高化”阵容，填补市场空白，奠定项目在城北的影响力。

　　2019年~2023年，夯实高化业态优势，引进Estee Lauder、Sulwhasoo、CLINIQUE、Lancôme等多个国际品牌，同时基于项目高占比的女性客群和年轻客群，不断升级场内女装品牌结构，并持续更新网红餐饮及休闲娱乐，提供更多品质生活选择。

　　在营销端，西安大融城与周边项目错位运营。如围绕公益、科技、粉丝文化等打造主题活动，通过对城市、社会、情绪体验的微观审视，以独特打法赢得消费者喜爱。

　　从客流趋势来看，西安大融城与CityOn熙地港（西安）购物中心势均力敌，做大做强城北商业“蛋糕”。

　　行政中心商圈外，北片的龙首商圈，是城北的传统商业核心之一，以周边社区常住居民为核心客群，同时依托地铁和商业吸引力，辐射城北年轻群体。

　　聚集龙首印象城、盛龙广场、荣民龙首广场、静安荟生活奥莱等项目，主打中档、大众化消费。

　　而市图书馆商圈的世纪金花New Block，前身世纪金花赛高店曾以精品时尚生活方式与高端生活品味风靡一时。

　　改造后于2023年亮相的世纪金花New Block，运营表现未有明显起色，或因品牌组合未能与周边客群实际消费需求有效匹配，加之周边商业分流，亟待进一步系统性规划及精细化运营，才能线. 西安中轴线商业，

　　如何评价西安中轴线商业？在笔者调研中，受访行业专家提到“有趣”“丰富”“多元”等关键词。